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楼市现四大“逆转”信号马云预言或成真?两类人快找“后路”

  随着生活逐渐回到正轨,我们注意到,有些居心不良者对房地产的包装和维护更加肆无忌惮了 .....

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  随着生活逐渐回到正轨,我们注意到,有些居心不良者对房地产的包装和维护更加肆无忌惮了。尤其是进入四月以后,杭州、深圳、苏州、上海等极个别城市极个别楼盘“火了一把”,然后就被作为“楼市火爆”、“房价反弹”的素材大肆“利用”了,不仅开发商、中介在摇旗呐喊,很多媒体以及所谓的专家也不分青红皂白地加入到了“喊涨”阵营。

  对此,我不止一次告诫过买房人,当前楼市的种种火爆其实都是“虚火”,更多是人为炮制出来的。即便某一两个报道出来的“抢房”案例是真实的,也掩盖不了整个房地产市场低迷的真相。

  拿上海来说,数据显示,3月上海二手房共计成交约1.52万套,较2月份直线%。很多不懂行的人看到这个数据,会被惊吓到,更会认同“楼市火爆”之说。其实不然,环比数据意义不大,因为2月份全国各地市场都极度低迷,更有近20个大中城市新二手房成交量接近为零,因此即便3月份有点成交,其实都可以在数据上说成是“楼市火爆”。但如果拿这些数据和往年同期相比较,真相就不攻自破了——上海3月份的成交量,只是往年同期的6成不到。正常水平都没到,何来火爆之说?

  事实上,据房产媒体实地踩盘后发现,上海4月份的市场情况其实一点也不容乐观,一则二手房挂牌激增,抛售者比买房人多出一倍还多;二则,降价者众,单4月12日当天,上海全市就有超过300套房源在降价出售,其中多套房源降价幅度都超过15%,有一套总价300万的房子,业主直降近50万出售。

  对于当前阶段的楼市“虚火”旺盛一事,其实代表国家的党媒经济日报早就发文点名驳斥过了:部分楼盘热销,也只能证明部分城市的楼市正逐步恢复常态,但也仅仅是恢复。不要看到一两个盘火,就觉得房价又要“疯涨”,就觉得“报复性”买房来了,没有的事!

  无独有偶,中国青年报发表头版文章对于当前种种重启房地产、楼市火爆、房价反弹的言论更是直接点名批评了:经济一遇到点问题,第一时间就想刺激房地产,这种落后的思想和发展观该改一改了。房地产不是“万能药”,当前这种局面再大力刺激房地产纯属“饮鸩止渴”。不仅如此,文章还直接点名了高房价的四大危害:1、读书被认为无用;2 爱情变得功利;3、投机炒作不劳而获思想滋生蔓延;4、创新、拼搏精神正在遗失。

66彩票平台网  楼市到底能不能立即恢复常态,重启火热?房产专家陈淮昨天在接受媒体专访时说得很直白:风波过后,大家第一关心的还是回归正常生活,真正第一时间回到售楼处压根不现实。加之经此一役后,更多的人会对自己的风险承受能力也要有一番新的评估,也就是说非理性买房意愿也会大大降低。

  而且从当前国家对房地产的态度来看,即使风波过后,房地产业也不会有多大的政策扭转。陈淮那句“别以为房地产是亲儿子”,更是道尽了房地产的新地位。

  其实在我们看来,楼市短期不仅难于重回火热,甚至当前阶段楼市已经出现了四大“逆转”信号,这些信号其实不仅不利于开发商、炒房客,更不利于楼市的整体回暖:

  信号一:人们对于房价“只涨不跌”的预期已经“逆转”。全国房价行情数据显示,3月份有121个城市二手房价环比2月份下跌。其中具有象征意义的四大一线月份二手房价全部下跌。上海下跌5.85%位居四大一线城市跌幅榜首位,每平跌3401元位居全国首位。

66彩票平台网  国家统计局的数据也是悲大于喜:全国70个大中城市中,价格持平的有26个,下降的有23个,而上涨的仅21个。这也是连续第五个月二手房价格下跌城市20+。

66彩票平台网  统计数据上,房价下跌已是肉眼可见,其实据很多网友的反映来看,房价下跌也在真实发生:镇江论坛有业主透露,当地很多开发商八折九折卖房已经很常见了,现在买房人都是座上宾,走进售楼处销售员的态度和往年都大不同;合肥网友投稿,当地有一楼盘年后加推的200套房源,备案价调低了2000/平,直接引发了老业主的联名投诉;燕郊民声论坛上,一位燕郊卖房者更是贴出了自己半年多的“卖房难事”,17年购买价3.8万一平,现在降价到2万一平,都无人接盘,房子还没卖掉就已经损失了一百余万。该网友自诉,投资买房是他这辈子做得最错误的决定。

  信号二:投资炒房客心态发生“逆转”——夺命狂奔者众,坚定信心者寡。易居研究院数据显示,4月二手房挂牌量激增200%。尤其是合肥、郑州、青岛、南京等地,市场回归正轨,卖房人也一夜暴增。

  这到底是什么情况?业内专家分析得很透,其一是,有些人“撑不住”了。大面积卖房只有两种可能,要么是刚刚经历过房价大涨,挂牌卖房能及时套现,要么是真的撑不住了,手里的资金链快断了,卖房是为了周转资金。显然当前这种时候,挂牌量激增是很多人已经撑不住了,漫长的风波下,无数人挣钱渠道全无,几个月颗粒无收,过去几个月基本都是“吃老本”,尤其是餐饮、娱乐、旅游等个体经营户和中小企业,资金链早就撑不住了。而卖房就成了最好的选择;

66彩票平台网  其二,楼盘网专家也说出了实情,楼市大局已经转向,房地产早已告别炒作时代,炒房者再不抓紧处理多余房产,或将成为最后的接棒者。尤其是三四线城市,住房总量两年前就已经是供大于求了,房价很难再大幅上涨了,现在买房就是傻傻高位替别人接盘。

  这一说法也得到地产大佬冯仑的认同。他直言不讳,起哄买房躺着赚钱的时代已结束。未来钱如果是捡的就可以投资买房,如果是自己辛辛苦苦赚的,还是别蹚浑水了。言外之意,房地产已经不值得投资,再跟风盲目投资炒房,不合适了。

66彩票平台网  信号三:开发商拿地预期发生“逆转”。影响房价的最根本因素地价也在积极调整。3月前50大房企的拿地总额同比下降了38.5%,前100大房企的拿地总额同比下降了38.8%,这也说明无论是大型还是中型的房企,对市场的信心和拿地的动力都不是很强。

  对于这一点其实融创大佬孙宏斌早有暗示:这一轮调控威力巨大,短期看不到调控松绑的迹象。17年时融创就调整了拿地策略,不在公开市场拿地,只通过兼并收购方式拿地。到了2019年,融创就更谨慎了,只在一二线核心板块拿地,三四线基本不再拿地了,尤其是东北、西北等城市,绝对不能再去拿地。原因很简单,拿地盖房没问题,想卖掉很难,因为购房需求越来越少,高周转的房地产在这些地方玩不转了。

  不仅如此,当下更多的房企都是在想尽一切办法在回笼资金,而可用的方法只有“打折降价”。事实上,我们也看到了,2月以来全国采取降价促销方式卖房的房企不在少数,公开报道的最大降幅是25%,其实据很多三四线当地购房者爆料,在这类城市,开发商卖房难度更大,优惠幅度也更高,直降两三成销售早就稀松平常了。

  信号四:监管层态度发生“逆转”。4月以来,21世纪经济报道、新京报等多家媒体都披露,有经营贷流入楼市的现象。但3天前局势又出现了巨大变动——具有风向标作用的深圳,开始重拳出手“整顿”了——银保监、银行支行要求,紧急自查“房抵经营贷”违规流入楼市等违规加杠杆行为。

66彩票平台网  说实话,深圳的这次出手,真的很及时,且非常具有震慑作用。我们说过,四大一线城市一直都是全国楼市的风向标,调控政策的紧松更是各地级市揣测中央意志的标尺。深圳关键时刻狠踩了一脚刹车,相信示范作用会非常突出。监管层态度“逆转”,我们预测至少接下来的几个月,很多城市对松绑楼市,可能不会那么着急了。

66彩票平台网  事到如今,很多人依然在固守陈旧观念:房价不能跌,因为房地产是国民经济的命脉,各地方也仰仗房地产而存活,更不会允许房价下跌,买过房的人更是会出面“阻挠”。种种原因的制约下,未来房价依然不可能跌。

66彩票平台网  对此我已经驳斥过很多次了,首先国家都已经表明态度,房地产并非不可取代的支柱产业,现阶段经济发展也不再靠经济来刺激了;其次,经济高质量发展是下一阶段经济发展的新目标,这意味着经济新的动能可以是新服务业,新实体制造业,新互联网经济,但绝不会再靠投资炒作房地产。

  房价真不能跌?玻璃大王曹德旺9字说破真相:房价下跌是大势所趋!17年接受财经记者采访时,他说地产接盘游戏快玩不下去了,原因是有钱人都有多套房产,当前的房价水平,真正需要的刚需又买不起,所以未来房子只能在有钱人手里来回接盘。这种游戏不可能一直持续下去。没有交易,房产就失去价值了,房价下跌就是板上钉钉的事实。他还劝诫那些持有多套房产的人,应该尽早处理掉多余的房产,因为未来卖不掉、难出租。

  对此我们还是要因城而异。我不止一次说过,房住不炒大局指导下,未来中国的城市格局必然发生巨大变化:强者恒强,弱者愈弱。

66彩票平台网  直白点说就是:有人口增量、有产业支撑、有资源优势的城市,未来仍然很难下跌,“房如葱”更不可能。但在长效机制未面世之前也不要期待房地产能够有多大作为,房价能够有多大涨幅。国家“弃用”房地产是针对全局而言的,不是某一两个城市这样,所以,未来即便这些城市仍然有需求、资金、资源等在支撑房价上涨,但是国家对房地产依然有全局调控,也就是说即便是这些有优势的城市,房价也没有多少想象空间,想靠投资炒房暴富暴赚,不太现实了;

  而人口流失、产业发展乏力、资源严重不足的城市,就没那么好运了,过去靠着棚改、靠着政策鼓励、靠着庞大购房需求,房地产跟着飞起来了,但是这种动力也基本消耗殆尽了,未来是面对现实的时候了。尤其是“三无”的三四线个“收缩型”城市,未来城市都会持续走弱、有的甚至消失,可见房地产更不会有机会了。以黑龙江鹤岗、甘肃玉门等为例,未来这些城市真的可能一夜“跌落天堂”,别说“房如葱”,房子即使白送,相信很多人也不会愿意要。

  看完上述分析,我们觉得未来两类人要抓紧找“后路”了:一类是一二线城市的高杠杆投资炒房客。调控短期不会放松,房价上涨动力又严重不足,急缺资金的高杠杆投资客要认清现实,别再“硬撑”了。适当收手,卖一两套房子储备足现金,才是王道;二类是三四线城市多套房跟风投资者。未来绝大多数三四线城市毫无投资价值可言,而且房价有大幅回调的风险。对这类人我们的建议很简单,抓紧抛售,现在逃还来得及,再晚可能“逃生”通道就关上了。

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